昆明书林别院独立精品酒店

项目简介

东寺塔旁的书林别院由民国时期一幢二层楼小洋房改造而来，由4间酒店客房和一个庭院咖啡厅组成。项目在启动之初经历半年的市场调研，最终定位于当时（三年前）市场空白的精品酒店类型，但又不仅仅只是酒店，酒店的咖啡馆坐满了当地人，约会、谈事或休闲，这样外地客人来入住不仅仅只是看到百年前的建筑，更多的能感受并参与到当下当地人在这里生活的状态，这样的场景交融是非常有意思的。实施过程中，最重要的是前期定位，一部分是可见的市场分类，一部分是尚未总结出的商业直觉。客房和咖啡厅，外地客人和本地客人，老房子保护式的改造、动线的规划、区域的划分、实用性舒适性美观度都是实际操作中必须兼顾的。员工6-7人，需要同时兼顾客房前台和咖啡厅岗位，但由于客房和咖啡厅的高峰期刚好错开，每个人的工作量和收入都能较好的保障。

项目成员

项目背景、面临的问题以及需求

酒店客房以外地差旅客人为主，主要通过网络平台预定；咖啡厅则已完全本土化，已成为本地人反复消费的场所，有周边居民、商务人士、朋友约会等，以及不定期的生日/求婚/沙龙/小会议等活动。由于网络的传播，目前外地人和外国人也时常光顾。由于酒店体量过小（四间客房）营收能力十分有限，咖啡厅很好的弥补了这一点。对于很多精品酒店而言，配置专业的咖啡厅并不罕见，但大多数还是以酒店内部客人消费为主，或直接不对外开放。书林别院很难得在这一部分做到了平衡，甚至某种程度上两者可以互相独立，各自拥有完全不同的客户群，又互相补给与支持，目前两边营收部分伯仲。但对于这样一个体量的单体店面而言，品牌价值和增长速度都会有一定的瓶颈，成本控制、新品研发、周边产品的投入也是当下面临的问题和需求。

项目实施计划和预期进展

2016年5月：项目启动市场调研工作，最终定位于800-1200元/间夜的高端精品酒店，营业范围包括客房和咖啡饮品销售；
2016年10月-2017年2月：完成客房改造工作，首家采用地暖设施，在老房子的精髓得到很好保留的基础上完成酒店客房的改造；
2017年4月：书林别院正式营业；
2017年9月：书林别院咖啡厅完成改造；
2017年10月：书林别院2.0版正式上线，客房+咖啡店的模型全面开启；
2018年8月：书林别院第一批周边产品开始对外销售；项目开始实现盈利，投资回报率约8%；
2019年至今：咖啡厅收入超过客房。

其他资助情况

项目日志